양도소득세 필요경비 항목 영수증 건물철거비용 주택 멸실후 나대지 양도 양도세 줄이는법

양도소득세 필요경비 항목 영수증 건물철거비용 
주택 멸실후 나대지 양도 양도세 줄이는법

 

양도가액

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 일시 과세하게 되며, 양도차익은 양도가액에서 필요경비(양도 자산의 취득가액 등)를 차감한 금액으로 한다.

 

양도가액이란 양도소득세 과세대상 부동산을 타인에게 매각하고 받는 금액으로 실제 거래금액으로 하며, 양수인이 양도소득세등을 부담하기로 한 경우 양도가액은 양도소득세등을 포함한 가액으로 한다.

 

 

취득가액

부동산을 취득하기 위하여 실지 지급한 거래가액으로 한다.

증여받은 자산을 5년 이내 양도하는 경우 취득가액 계산 특례

거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 양도소득세 과세대상 자산의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시가액으로 한다.
이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부한 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다.
(소득세법 제97조의2)

 

 

양도소득세 필요경비 항목으로 공제받을 수 있는 지출액

① 취득세: 부동산을 취득하면서 납부한 취득세 등(취득세, 지방교육세, 농어촌특별세)은 양도가액에서 공제받을 수 있다.

② 기타비용: 중개수수료, 법무사비용, 양도소득세 세무대행 비용 공제받을 수 있다.

③ 부동산 취득 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

④ 자본적지출(개량등으로 가치증가)에 해당하는 인테리어 비용 등

⑤ 방확장 등의 내부시설개량 공사비

⑥ 발코니 개조비용, 창틀 설치비용, 방범창 설치비용

⑦ 시스템어어컨 설치비용, 홈오토 설치비

⑧ 농지 취득 후 농지전용허가와 관련하여 부담하는 농지전용부담금

(농지에 건물을 신축하기 위하여 농지전용허가 조건으로 부담한 농지보전부담금은 당해 토지에 대한 자본적 지출에 해당함)

부동산을 취득한 후 용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출로 인하여 해당 부동산의 가치가 증가한 지출비용은 부동산의 양도가액에서 필요경비로 공제를 받을 수 있으며, 2018년 4월 1일 이후 세금계산서 등 정규영수증이 없는 경우라도 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우 필요경비로 공제받을 수 있다.

 

 

건물 철거 비용의 필요경비 산입 여부

1) 토지와 건물을 취득하여 구건물을 철거하고 건물을 새로 신축하여 양도하는 경우 멸실된 건물취득가액 및 철거비용의 필요경비 산입:

소유토지에 소재하는 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 그 소유 토지와 신축한 건물을 일괄 양도하는 경우, 건물의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 때에 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 건물신축 시 실지 소요된 가액으로 하고 종전 건물의 취득가액은 이에 포함하지 아니하는 것이다.

토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건물의 취득가액과 철거 비용의 합계액에서 멸실 건물의 잔설 처분가액을 차감한 잔액을 필요경비에 산입하는 것이다.

 

2) 건물 철거 비용의 필요경비 산입:

토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

 

3) 철거되는 건물의 취득가액이 필요경비에 산입되지 않는 경우:

 

토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 아니한다.

 

4) 철거비용 필요경비 산입:

2020.02.11. 이후 재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 필요경비에 포함한다.

 

양도세 필요경비 항목에 해당하지 않는 지출

① 싱크대, 주방기구 교체비용

② 벽지·장판 교체비용

③ 이사비용

④ 문짝이나 조명 교체비용

⑤ 화장실공사비, 마루공사비, 방수공사비

⑥ 외벽 도색작업

⑦ 보일러 수리비용

⑧ 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비

 

부동산의 정상적인 유지를 위한 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용은 수익적 지출이라고 하며, 수익적 지출은 필요경비에 해당하지 아니하므로 양도차익에서 공제를 받을 수 없다.