조합원 입주권 취득세 중과세 주택수 포함, 조합원 입주권이란

조합원 입주권 취득세 중과세 주택수 포함

 

조합원 입주권이란 재건축이나 재개발사업 또는 소규모재건축사업에 의해 조합원들이 가지고 있는 주택을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 입주권도 분양권과 같은 원리로 취득세가 결정됩니다.

다만, 입주권은 분양권과 생성 방법이 다르기 때문에 모든 상황에서 동일한 잣대를 사용해서는 곤란할 것입니다.
이러한 점에 유의해 아래 내용들을 살표보겠습니다.

 

 

입주권에 대한 취득세

① 입주권 취득 시
입주권을 보유하는 과정은 크게 두 가지 유형이 있습니다.
하나는 주택 보유 중에 관리처분계획 인가를 받아 입주권을 보유한 경우(원조합원), 그리고 원조합원으로부터 입주권을 승계취득한 경우(승계조합원)입니다.

따라서 원조합원은 이미 주택을 취득할 때 취득세를 냈기 때문에 입주권에 대해서는 별도의 취득세를 내지 않습니다.
하지만 승계조합원은 아래와 같이 취득세를 내야 할 것으로 보입니다.

 

• 주택 멸실 전에 주택을 취득한 경우: 주택에 대한 취득세(일반세율 또는 중과세율)
• 주택 멸실 후에 나대지를 취득한 경우: 대지에 대한 취득세(4%)

→ 여기서 쟁점은 1주택자가 재건축 등이 예정된 주택을 취득해 일시적 2주택으로 일반세율을 적용받고자 할 때 '종전 주택을 언제까지 팔아야 하는가?' 하는 것입니다. 

즉 신규 주택 취득 후 1년(3년) 내, 아니면 신규 주택이 재건축 등으로 완공된 후 1년(3년) 내에 종정 주택을 처분해야 하는지가 문제시되는 것입니다. 
이에 대해 정부는 신규 주택 취득 후 1년(3년) 내에 처분해야 일반세율을 적용한다고 합니다.

한편 거주하고 있는 주택이 재건축 등에 들어가 공사 중에 취득한 대체주택은 취득의 불가피성이 있으므로 이에 대해서는 일반세율을 적용합니다.(지방세법 시행령 제 28조의5제3항)

② 입주권이 주택으로 완공된 경우
입주권이 주택으로 완성(준공)되는 때에는 건물분에 대해서는 취득세를 내야 합니다.
이때 취득세는 원시취득에 해당하는 2.8%의 세율이 적용됩니다.
따라서 이 경우에는 취득세 중과세가 적용될 여지는 없습니다.

 

 

조합원 입주권과 주택 수 산입

조합원 입주권을 보유한 경우에는 아래와 같이 주택 수가 산정됨에 유의해야 합니다.

 

첫째, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 조합원 입주권(분양권, 오피스텔 포함)은 주택 수에 포함됩니다.

둘째, 가격을 불문합니다.
주택 수에 산정되는 조합원 입주권(분양권, 오피스텔 포함)은 가격을 불문합니다.
시가표준액 1억원 이하인 주택과 오피스텔이 제외되는 것과는 차이가 있습니다.

셋째, 조합원에 의해 완성된 주택에 대한 취득세율 결정 시 주택 수 산정은 의미가 없습니다.
원시취득에 의해 완공된 주택에 대해서는 2.8%의 세율이 적용되면 그만이기 때문입니다.

→ 원시취득에 대해서는 취득세 중과세 제도가 적용되지 않습니다.
다만, 다른 주택의 중과세 적용을 위한 주택 수에는 포함됩니다.

 

참고로 2020년 8월 12일 이후에 취득한 입주권은 주택 수에 포함되어 다른 주택의 취득세율 결정에 관여하고 있습니다.