주택임대소득 과세대상 분리과세 신고방법 월세 전세보증금 과세 임대수입 2000만원 이하

주택임대소득 과세대상 분리과세 신고방법 월세 전세보증금 과세 
임대수입 2000만원 이하 

 

주택임대소득에 대한 과세 방법을 이해하기 위해서는 먼저 주택수 별로 월세와 전세보증금에 대해 임대소득세가 과세되는지 여부부터 따져 보는 것이 좋습니다.

 

현행 소득세법에서는 아래와 같은 기준을 가지고 임대소득에 대한 과세와 비과세 여부를 따지고 있습니다.

주택 수	월세	전세보증금
1채	비과세(기준시가 9억원 초과 주택 및 국외 주택 과세)	비과세
2채	과세
3채 이상	과세	● 보증금 합계액 3억원 이하: 비과세 ● 보증금 합계액 3억원 초과: 초과분의 60%에 대하여 이자 상당액을 수입금액으로 보아 과세 ● 간주임대료 = (보증금 합계액 ㅡ 3억원)  X 60% X 1.2% ㅡ 임대 관련 발생 이자·배당. 다만, 소형 주택 수 계산 및 과세 제외

※ 임대소득 과세 방식은 부부의 주택 수를 합산해 판단하나, 세금 계산은 부부의 소득을 합해서 하는 것이 아니라 각자에게 분배된 소득에 대해서만 함. 공동명의 주택의 경우 최다 지분자의 소유 주택으로 계산하되, 최다 지분자가 복수인 경우 합의에 따라 소유자로 할 수 있음.

다만, 2020년 이후부터 해당 주택의 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분을 소유한 경우 그 자의 주택 수에 가산함.

 

위의 내용을 보면 우선 부부가 보유한 주택 수가 1채인 경우에는 월세와 전세보증금에 대해 원칙적으로 비과세를 적용하지만 2주택 이상인 경우에는 우러세에 대해서는 과세, 임대보증금대해서는 3주택 이상인 경우에 한해 과세하는 방식으로 되어있습니다.

이러한 내용으로 보건대 주택임대소득에 대한 과세 여부 판단이 매우 복잡하다는 것을 알 수 있습니다.

 

① 주택 수 판단:
주택임대소득 과세 여부를 판단할 때 주택 수는 1세대가 아닌 부부 단위로 판단합니다.

② 주택 수별로 월세와 전세보증금에 대한 과세 여부 판단:
1주택만 보유한 상태에서 임대한 경우에는 월세와 보증금에 대해 비과세를 적용하는 것이 원칙이나, 고가주택의 월세에 대해서는 과세합니다.
2주택을 보유한 경우에는 월세에 대해서만 과세합니다.
3주택 이상 보유한 경우에는 전세보증금에 대해서도 과세합니다.
다만, 이때 주택 수에 소형 주택(40㎡ 이하이며 기준시가 2억원 이하)은 제외되므로 아래와 같은 관계가 성립합니다.

총 보유 주택 수	소형 주택 수	전세보증금 과세 시 필요한 주택수	전세보증금 과세 여부
5채	2채	3채	과세
5채	4채	1채	비과세
3채	0채	3채	과세

 

 

③ 과세되는 경우 분리과세와 종합과세 여부 판단:
이상의 절차를 거쳐 과세가 된 경우에는 분리과세 또는 종합과세 적용 여부를 판단합니다.
이때의 기준은 아래와 같습니다.

- 연간 임대수입이 2,000만원 이하인 경우
해당 주택임대소득은 2019년 1월 1일 이후부터 납세자가 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택하여 소득세를 신고 및 납부할 수 있습니다.

1) 분리과세: 2,000만원 이하 주택임대소득을 다른 종합소득과 분리하여 14% 세율로 과세

2) 종합과세: 다른 종합소득과 합산하여 기본세율(6~45%)로 과세

 

-연간 임대수입이 2,000만원 초과하는 경우
종합과세 대상으로서 다른 종합소득과 합산하여 다음 연도 5월에 종합소득 과세표준 확정신고를 해야 합니다.

 

조합원 입주권 취득세 중과세 주택수 포함, 조합원 입주권이란

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