상가주택 양도소득세 1가구 2주택 부가세 부가가치세 매매시 세금 신고

상가주택 양도소득세 1가구 2주택 부가세 부가가치세 매매시 세금 신고

1. 주택 및 상가 복합주택
2. 상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용
3. 조정대상지역 상가주택 양도: 주택수 2채 이상 중과세
4. 상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분
5. 일반과세자 건물 양도 및 부가가치세
6. 간이과세자 건물 양도 및 부가가치세

7. 오피스텔 용도변경 세금 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 전환 경우
8. 양도소득세 필요경비 항목 영수증 건물철거비용 주택 멸실후 나대지 양도 양도세 줄이는법
9. 주택임대소득 과세대상 분리과세 신고방법 월세 전세보증금 과세 임대수입 2000만원 이하

 

상가주택의 양도소득세는 복잡한 세법 구조로 인하여 다양한 쟁점이 발생할 수 있으므로 각별히 주의를 하여야 합니다.

 

 

주택 및 상가 복합주택

건물이 주택과 주택외 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다.
디민, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니합니다.

▶ 겸용주택의 주택판정 요약

1. 주택면적 > 주택이외의 면적 : 전부를 주택으로 본다.

2. 주택면적 < (=) 주택이외의 면적: 주택부분만 주택으로 본다.

구분	비과세 여부
주택 > 점포	점포를 주택으로 보아 전체를 비과세
주택  < (=)  점포	주택부분은 비과세, 점포부분만 과세

 

▶점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 경우

1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다.

 

▶ [개정 세법] 고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화
(소득세범 시행령 제160조 제1항)

 

9억원 초과 겸용주택은 주택과 주택외 부분을 분리하여 주택이 상가  면적보다 큰 경우에도 주택 부분만 주택으로 봄
<적용시기> 2022.01.01 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용

양도소득세 신고 및 납부시 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보며, 상가의 연면적이 주택의 연면적보다 큰 경우 주택부분은 주택으로 상가부분은 상가로 봅니다.
연면적이란 각 층의 면적을 합한 면적을 말합니다.

 

1. 주택의 연면적 > 상가의 연면적 : 모두 주택

2. 주택의 연면적 < (=) 상가의 연면적 : 주택부분은 주택, 상가부분은 상가

 

▶ 조정대상지역에 소재한 상가주택만 보유한 1세대가 상가주택을 양도하는 경우: 주택 비과세, 주택 12억원 초과분 과세

 

1. 주택 > 상가 : 1세대 1주택 전체 비과세, 12억원 초과분 과세

2. 주택 < (=) 상가 : 주택분 비과세(12억원 초과분 과세), 상가분 과세

 

 

조정대상지역 상가주택 양도: 주택수 2채 이상 중과세

1세대가 보유한 주택수가 2채 이상인 경우로서 조정대상지역에 소재한 상가주택을 양도하는 경우 주택분에 대하여는 중과세가 적용됩니다. 단, 상가분은 중과세가 적용되지 않습니다.

 

 

상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분

주택부분의 가액 및 상가가액은 실제 거래가액으로 구분하여 매매 계약서를 작성하여야 합니다.
그러나 계약서에 구분하여 기재된 건물 가액의 경제적 합리성이 결여되어 있거나, 임의 구분 기재한 것으로 확인되는 경우 매매계약서에 건물가액이 구분 기재되었다 하더라도 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 이를 인정하지 않습니다.

 

이에 따라 2016년부터 기준시가로 안분한 금액과 임의로 기재된 금액의 차이가 30% 이상 나는 경우 기준시가에 따라 계산한 금액을 기준으로 부가가치세가 과세됩니다.

 

 

일반과세자 건물 양도 및 부가가치세

상가분에 대하여 일반과세사업자로 등록되어 있는 경우 상가분에 대하여 부가가치세를 징수하여 신고 및 납부하여야 합니다.

 

간이과세자 건물 양도 및 부가가치세

부동산 임대업이 간이과세자로 등록되어 있는 상태에서 양도하는 경우 다음의 금액을 부가가치세로 신고·납부하여야 하며, 이 경우 계약서에 부가가치세에 대한 별도의 내용이 없는 경우 양도인이 부담하여야 하며, 간이과세자가 건물을 양도하고 납부한 부가가치세는 양도차익 계산시 양도소득 필요경비로 산입할 수 없습니다.

 

• 건물(상가분) 매매금액 x 10% x 30%(부가가치율)

 

 

오피스텔 용도변경 세금 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 전환 경우

오피스텔 용도변경 세금 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 전환 경우

양도소득세 필요경비 항목 영수증 건물철거비용 주택 멸실후 나대지 양도 양도세 줄이는법

 

양도소득세 필요경비 항목 영수증 건물철거비용 주택 멸실후 나대지 양도 양도세 줄이는법

주택임대소득 과세대상 분리과세 신고방법 월세 전세보증금 과세 임대수입 2000만원 이하

 

주택임대소득 과세대상 분리과세 신고방법 월세 전세보증금 과세 임대수입 2000만원 이하