공시지가, 시가표준액, 기준시가 이란, 차이 오피스텔 건축물 주택 토지 부동산 종류 세금

공시지가, 시가표준액, 기준시가 이란, 차이 오피스텔 건축물 주택 토지 
부동산 종류 세금

 

부동산 세금을 공부하다 보면 기준시가, 시가표준액, 공시지가, 공동주택공시가격 등 복잡한 용어들이 등장합니다.
이러한 용어들이 무엇이고 어디에 쓰이는지 살펴보겠습니다.

 

부동산 세금은크게 취득, 보유, 양도 단계에서 부과됩니다.
취득, 양도 시에는 실거래가를 알 수 있기 때문에 취득세, 양도소득세는 실거래가를 기준으로 과세하면 됩니다.

 

하지만 보유 단계에서 재산세나 종합부동산세를 부과하기 위해서는 별도의 객관적인 가격 산정이 필요합니다.

또한 취득, 양도 시의 실거래가를 모르거나, 상속·증여처럼 거래가액이 존재하지 않을 때도 세금 부과를 위한 기준이 필요합니다.

 

따라서 세법에서는 기준시가, 시가표준액, 공시가격(공시지가 및 주택공시가격), 감정평가액 등을 활용해서 세금을 부과합니다.

세금은 국가가 부과하는 국세와 지방자치단체가 부과하는 지방세로 나뉩니다.
국세인 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세를 계산할 때 활용하는 것이 '기준시가'입니다.
또한 취득세, 재산세 등의 지방세를 과세하기 위해 지자체가 산정하는 가격이 '시가표준액'입니다.

 

 

기준시가와 시가표준액은 부동산 종류에 따라 다르게 적용됩니다.
예를 들어, 아파트의 재산세나 종합부동산세가 궁금하다면 공동주택공시가격을 확인해야 하고, 토지를 상속 혹은 증여받는 취득세가 궁금하다면 공시지가를 조회해야 합니다.
상가나 오피스텔을 투자하기 전 건축물 시가표준액으로 재산세가 얼마나 나올지 알아볼 수도 있습니다.

 

공시지가란 건축물을 제외한 순수 땅값만 조사, 평가해 공시한 ㎡당 가격을 말합니다.
전국의 모든 땅값을 일일이 평가하는 것은 어렵기 떄문에 표본을 선정해서 평가한 후 해당 표본을 토대로 지자체에서 개별 토지의 가격을 산정합니다.

 

이때 표본의 공시가격을 표준공시지가라고 하고, 표준공시지가를 토대로 산정한 개별 토지의 가격을 개별공시지가라고 합니다.

주택공시가격은 주택의 토지와 건물을 합쳐서 평가한 가격을 말합니다.
단독, 다가구주택은 토지처럼 표준단독주택공시가격과 개별단독주택공시가격으로 나뉩니다.
아파트, 연립, 다세대 같은 공동 주택은 전수조사하여 공동주택공시가격을 공시합니다.

 

오피스텔 상업용 건물의 기준시가는 일정 규모 이상의 건물에 대해서만 국세청장이 매년 고시하고, 그 외의 건물은 공시된 기준시가 산정 방법에 따라 별도로 계산해야 합니다.
오피스텔과 상업용 건물의 시가표준액은 지자체에서 매년 별도로 산정합니다.

 

공시자가와 주택공시가격은 부동산공시가격알리미, 오피스텔과 사업용 건물의 기준시가는 국세청 홈택스, 시가표준액은위택스 또는 지자체 홈페이지에서 인터넷으로 누구나 조회가 가능합니다.

 

 

• 실거래가: 부동산 매매 시 실제로 거래되는 가격
• 기준시가: 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 국세를 계산할 때 활용되는 가격, 실거래 가나 시가를 모르는 경우에 주로 사용
• 시가표준액: 취득세, 재산세 등 지방세를 계산할 때 활용되는 가격
• 공시가격: 정부가 조사하고 산정하여 공시하는 부동산가격, 기준시가 및 시가표준액으로 이용

 

[부동산 종류별 기준시가와 시가표준액]

부동산 종류	기준시가 (국세의 과세 기준)	시가표준액 (지방세의 과세 기준)
토지	공시지가
단독주택, 다가구주택	개별단독주택공시가격
아파트, 연립, 다세대	공동주태공시가격
상가, 오피스텔 등 비거주용 건물	건물 기준시가	건축물 시가표준액